这是严肃君的第611篇推送

北京6月土拍月，真的是高潮迭起。

(资料图片仅供参考)

前天越秀20比1摇中海淀四季青大地块，“大吉”出圈；今天亦庄新城X47R1地块，再次吸引多达31家房企参与竞拍。

有些房企虽然还尚未在北京土拍市场有所斩获，但已经是混了个“脸熟”的老朋友了---

华润、城建、中铁建、中铁、保利、兴创、中海、金隅、太原萃丰、绿城、建发、山西裕通晟+上海锦祥德睿、中能建、招商、南通江海港、首开、华侨城、扬州华鹏、江苏师山、如皋市润皋、中粮、厦门国贸、华发、中皋、金茂、中建玖合、天恒+广安置业、建工、南通神辉、港中旅、东方雨虹+南通海门海泰。

线上竞价阶段，亦庄新城X47R1地块就已获得多达31轮报价，触达土地合理价格上限，现场现房销售面积竞拍阶段，各家房企举牌也毫不犹豫，5分钟再次触顶，转入摇号。

最终中皋置业胜出，总价79.12亿+5.3万平现房销售，拿下亦庄新城X47R1地块。

又是新人！据查，中皋置业是如皋市市属一类地方国有企业富皋万泰集团的子公司。

同日出让的朝阳奶西地块和石景山广宁村地块全部拿地情况如下~

截至目前，北京2023年已成功出让16宗宅地，土地收入共计超523亿元。

1.

亦庄新城X47R1地块的火，是意料之中的。

首先来自于价格上的倒挂。

其实对于这宗紧邻中海京叁號院的年度神地，早在出让之前，投拓圈及媒体已经猜了好几拨销售指导价，从8.5万/平到10万+不等。但最终确定的是一个“白菜价”---期房7.7万/平，现房7.9万/平。

要知道，亦庄是过去三年北京楼市表现最好的板块之一，尤其河西区二手房价格涨幅在30%左右，金茂系社区已有挂牌超10万的房源。

目前尚在售的中海京叁號院，河西5年来唯一纯商品房，唯一纯改善新盘，均价7万/平左右。

其次在于，近年来区域价值提升。

具体表现在，亦庄经济的向上发展，河西区配套的日益完善。

2022年经开区全年GDP达2800亿，仅次于东西海朝，工业总产值也达到全市占比22.2%，无疑是北京经济增长的新一极。

而人大附中招生，龙湖天街开业，亦庄T1线开通，使得整个河西区地段价值大幅提升。

最后，地块本身友好度UP。

据说X47地块最开始容积率是3，这次调成2.3，甚至低于中海京叁號院的2.5。

业内人士曾推测，该地块大概率会走城市大平层豪宅的路子，拼外立面，拼户型设计，拼精装投入，这样才能与周边一堆限竞房、回迁房做出差异化。

以上三点，最终指向的是流速的确定性，而这种确定性在当下的土地市场，对于开发商来说，太珍贵了。

2.

可能亦庄新城X47R1地块过于耀眼，同日出让的朝阳奶西村地块，只吸引了4家房企或联合体参与竞拍，分别是中建智地+朝开、金茂、城建、招商。

其中，就在奶西板块，已入市的中建宸园开发企业是中建智地，望京樾则是由金茂与首开联合开发。

而6月11日刚刚开盘，并官宣热销22.9亿元的望京云尚开发企业金隅，并未报名新地块竞拍，可能正忙着安排网签吧~

截至目前，奶西板块共出让4宗宅地，其中3个项目已开盘。

从土地容积率和产品打造来看，望京樾与金隅望京云尚都是容积率2.2，销售指导价8.5万/平，主打100平起的改善产品，实际成交价在8万出头。

而中建宸园和新地块，都是容积率1.4，目标指向总价预算更高的豪宅和别墅玩家。

值得一提的是，中建宸园当年销售指导价8.9万/平，而新地块期房价格虽然也是8.9万/平，但现房价格提到了9.1万/平。

也算是，暗戳戳的涨价了。

新地块占地面积约7.13万㎡，建筑面积约10.5万㎡，包含住宅及B4商业用地，其中商业用地建面49030平，占比近一半，十分考验开发商的资金实力和招商运营能力。

3.

同样存在这项考验的，还有石景山广宁村地块。

由四个小型地块组成，其中2015和2019为住宅用地，限高30米，2009为基础教育用地，2027为配套商业服务用地（超2万平）。

地块属性复杂，配建又多，所以只有中海新城和保利两家大型央企参与竞拍。

石景山作为中海新城的“根据地”，除了月初刚拿下的衙门口713地块，目前只有中海长安誉一个项目在售。

没想到今日在广宁村“失手”，最终由保利以总价36.2亿+溢价率12%拿下。

具体到地块本身，跨过阜石路和高井沟入河口公园，就是门头沟，算是处于两区交界。

周边1公里左右在售二手房，多为80年年代建成，挂牌价多在4万/平以下。

广宁村销售指导价6.2万/平，大概率卖不到，但地块楼面价不到3万/平，还是有利润空间的。

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