广州终于迎来实质性“松绑”措施。

8月30日，市政府发文明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

广州成为了首个呼应三部门喊话、正式落地楼市政策的一线城市。

(资料图)

这是7月底表决心后的第一个正式措施，也是实施六年的最严“限贷”首迎松绑，可以预见的是，一波改善性需求将为持续探底的楼市紧急止血，而更多松绑动作或陆续有来。

不认贷后，

买房首付至少降低30-40万

广州的“限贷”政策，源于楼市火热的2017年，首付最高去到7成。

从新政《通知》字面理解， 政策直接利好两类人群，

一是本地“卖一买一”人群，只要售出名下房产，即使有过贷款记录，也可以认定为首套房，首付4成变3成；

二是在异地有贷款购房人群，只要在广州无房，也可认定为首套，享受3成首付。

贷款未结清能否享受“不认贷”政策？根据随后广州住建局的解读，只要本地无房，贷款未结清也可按首套执行，首付7成变3成。

值得注意的是，不仅首付比例降低，贷款利率也将按照首套执行，从主流的4.8%降至4.2%。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓替我们算了一笔账。按照今年1-7月广州一手房套均总价大约410万、二手房套均总价大约320万计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30-40万元左右，如果是购买高总价的住房首付减少更多。

此外，按照贷款100万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元的月供。

9-10月成交有望大幅复苏

自年初一波短暂的小阳春后，广州一二手成交持续探底。据中原数据，广州7月新房网签5188宗，环比下跌12%，比去年同期成交下跌18%，整体表现乏力；二手成交量已连续4个月下滑，买家入市观望情绪未见好转。

在传统促销旺季“金九银十”开启之际，落实首套“认房不用认贷”，对于近几个月处于成交低谷的广州楼市可谓一场“及时雨”。肖文晓认为，在打破了购房者对新政利好的观望气氛之后，预计接下来广州楼市“金九银十”的人气和成交都会有回升。

合富研究院高级分析师吴智杰，认为政策力度充分，是这轮楼市到目前为止，给予买家扶持力度最大的政策。市场预期持续改善，整体成交水平将摆脱7月中旬以来10万方每周的“超跌状态”，并率先修复至2022年以来70万方每月的水平。四季度随传统旺季来临，成交水平有望进一步提高。

58安居客房产研究院院长张波直指广州政策落地“尺度较大”。其认为，政策落地后预计对市场的推动作用力度会较大，市场短期内复苏的概率大大增强，同时会先推动二手房交易量出现较大幅度增长，并再传导到新房市场。

随着广州先行，一线城市全面落地“认房不认贷”进入倒计时。张波预计全国全面落地“认房不认贷”在即，从执行的力度来看预计也将和广州保持一致，一线城市的全面复苏趋势即将开启。

价格不会反弹

业内呼吁开发商抓紧让利出货

“新政”发出不到一小时，记者已密集收到一线楼盘销售的“喜报”轰炸，一时间多盘宣传口径进入“抢货倒计时”。

楼盘加紧促销

广东中原地产项目部总经理黄韬预测，新政将稳住成交趋势，预测接下来广州会迎来“L型”行情。

理智看待，行情大反转不会上演。其预期9-10月份成交会有明显增加，但成交价格不会有明显增长，反而呼吁开发商及二手业主，要抓住这一波复苏的机会，通过促销降价尽快成交。

目前房地产市场面临的疲乏，背后是购买力下降、收入及预期下降多因素造成，黄韬直言新政落地刺激作用也是短暂的，因此出货/置换需抓紧时机。

值得一提的是，“不认贷”或只是序幕，包括存量房贷实施降低也在近日密集吹风。资深按揭专家郑大源分析，结合历史周期，接下来9月应该还会出放松性质的调控政策。

“不认贷”落地，会刺激你出手入市吗？

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